【美國報(bào)稅】在美國有房產(chǎn)，但是不在美國住，需要報(bào)稅嗎？

非美國稅務(wù)居民（即過去一年在美國居住少于183年或過去三年累計(jì)加權(quán)少于183天的情況，比如中國大陸居民)在美國購置房產(chǎn)用于自住或給在美國求學(xué)的兒女或親戚居住的情況，是無需申報(bào)美國個(gè)人所得稅單的( Form 1040 或Form 1040NR）。 如果您將美國的不動(dòng)產(chǎn)用于出租，產(chǎn)生租金收入的話，那么需要關(guān)注稅務(wù)處理方面的兩種處理方法。

在美國持有房產(chǎn)的四種方式

首先，在美國持有房產(chǎn)的中國買家，通常持有形式以個(gè)人、聯(lián)名、公司、信托等四種常用的持有形式為主。

一、個(gè)人持有（獨(dú)立完全產(chǎn)權(quán)）
個(gè)人持有方式，房屋的權(quán)益和責(zé)任都?xì)w個(gè)人所有，多適用于未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)。

二、聯(lián)名持有（兩個(gè)人以共同擁有產(chǎn)權(quán)）
在美國，聯(lián)名持有分為聯(lián)合產(chǎn)權(quán)（Joint Tenancy or Joint Tenancy with Right of Survivorship）和共有產(chǎn)權(quán)（Tenancy in Common）兩種形式。

三、公司擁有產(chǎn)權(quán)
是指產(chǎn)權(quán)歸公司所有，公司負(fù)責(zé)人需要按照公司章程和有關(guān)法規(guī)形式對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益和責(zé)任。

公司擁有產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)：
1、根據(jù)各州法律規(guī)定不同，某些個(gè)人信息可能不會(huì)公布在市政網(wǎng)站上，在一定程度上保護(hù)個(gè)人隱私。
2、可以債務(wù)隔離，達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。
3、便于多人合伙，成立合伙企業(yè)來購買房產(chǎn)，適合大規(guī)模資金的房地產(chǎn)投資。公司名義購房在股份轉(zhuǎn)讓和股份繼承方面都更加方便。
4、以公司名義購買房產(chǎn)，相對(duì)于個(gè)人名義而言辦理手續(xù)會(huì)相對(duì)復(fù)雜一些，而且會(huì)產(chǎn)生必要的注冊(cè)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)（比如公司年檢，報(bào)稅）的成本。關(guān)于成立公司細(xì)節(jié)請(qǐng)參閱：注冊(cè)美國公司專題

四、信托形式
信托是在美國常用的資產(chǎn)保護(hù)和高收益合理稅務(wù)規(guī)劃的產(chǎn)權(quán)持有形式。

若您已持有美國房產(chǎn)并且把它用于出租，產(chǎn)生租金收入的話，那么需要關(guān)注稅務(wù)處理方面的兩種處理方法。

不申報(bào)租金收入不報(bào)個(gè)人所得稅單

若不申報(bào)租金收入不報(bào)個(gè)人所得稅單，在這種情況下，租金收入的30%需要上繳美國國稅局（IRS）。

如果委托房屋中介代收租金，中介則有義務(wù)代扣代繳收入的30% 上報(bào)給IRS。如果沒有中介，屋主有義務(wù)自行上繳租金收入的30%。總之，不申報(bào)個(gè)人所得稅單（Form 1040 - Nonresident）的情況下，30%的租金收入需要上繳到美國國稅局。

申報(bào)租金收入即申報(bào)個(gè)人所得稅單

申報(bào)租金收入即申報(bào)個(gè)人所得稅單（Form 1040NR – Nonresident）。此種方式可以在租金收入中抵減房產(chǎn)稅，貸款利息，修理費(fèi)用，折舊費(fèi)用，會(huì)計(jì)師申報(bào)費(fèi)用等所有相關(guān)費(fèi)用，還可以抵減personal exemption （2017 年為$4,050，2018年目前已經(jīng)取消personal exemption，因此抵減數(shù)額比往年降低$4,050）。

如果所有費(fèi)用加起來超過租金收入，那么不僅當(dāng)年不用繳納任何所得稅金還可以累計(jì)虧損在將來出售資產(chǎn)時(shí)抵減增值利潤(rùn)。

百利來溫馨提示

現(xiàn)實(shí)情況是：理性的屋主都應(yīng)該選取第二種方式，在這種方式計(jì)算下，當(dāng)年虧損的情況占一定比例（因?yàn)橛?jì)提折舊，個(gè)人居民住房一般按照27.5年折舊），這些都可抵減將來的收入。

當(dāng)然選取第二種方式的話，需要找CPA 協(xié)助辦理兩件事情：
（1）填報(bào)Form W-8ECI 表格，然后交給房屋中介說明此項(xiàng)房產(chǎn)收入屬于美國交易相關(guān)收入，屋主將來會(huì)自行申報(bào)稅單從而避免30% 租金收入被代扣代繳。
（2）填報(bào)Form W-7 表格申請(qǐng)美國稅號(hào)（US Tax identification number），稅號(hào)是繳稅和退稅的唯一身份識(shí)別方式，所以至關(guān)重要。非稅務(wù)居民的納稅截止日是每年6月15日，也可延期6個(gè)月到12月15日。

此外，如果房屋擁有者之后有移民美國的計(jì)劃，那么將來作為美國稅務(wù)居民是需要每年按時(shí)申報(bào)個(gè)人所得稅的。房屋的地產(chǎn)稅，貸款利息，貸款保險(xiǎn)金等都可以沖減個(gè)人收入從而降低稅負(fù)。

至于報(bào)稅是否麻煩，這個(gè)需要結(jié)合個(gè)人情況而定。通常來講，屋主只要提供全年租金及支出明細(xì)金額，會(huì)計(jì)師無需檢查每一項(xiàng)收入憑證及支出憑證，個(gè)人平時(shí)做好收入支出明細(xì)表即可。如果將來沒有移民稅務(wù)籌劃的訴求，那么僅報(bào)美國租金收入稅表很簡(jiǎn)單，和注冊(cè)會(huì)計(jì)師做好配合溝通就可以了。
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